목록
- 등기란
- 등기사항증명서 샘플
- 등기신청
- 가등기
- 그 외 부동산등기법
1. 등기란
등기란 등기관이 등기부에 일정한 권리관계를 기록하는 것을 말해요.
등기기록은 한필의 토지 또는 하나의 건물당 작성되는 전자적 기록으로 표제부와 권리부 (갑, 을) 로 나눠요.
건물을 신축하거나 멸실이 되면 1개월 이내에 표제등기 또는 멸실등기 신청을 해야 해요.
地目, 地積, 建物種類, 構造 등에 변경이 생겨도 1개월 이내에 변경등기 신청을 해야 해요.
2. 등기사항증명서 샘플
등기사항 증명서(등기부등본)은 원칙적으로 수수료를 납부하면 누구나 발급받을 수 있어요.
<표제부>
표시에 관한 등기로, 토지의 경우 소재, 지번, 지목 등, 건물의 경우 소재, 종류, 구조등을 표시해요.
표제부는 등기신청 의무가 있어서, 건물을 새로 지으면 반드시 표제부에 등록해야 해요.
표제부에 등기를 해도 제3자에게 대항력은 없어요. 다시 말해, 표제부에 등기가 되어 있어도 소유권을 주장할 수 없다는 뜻이에요.
<권리부>
권리에 관한 등기
권리부(갑)에는 소유권에 관한 사항을 등기해요. 예를 들면, 소유권보존등기, 소유권이전등기, 仮登記 등.
권리부 (을)에는 저당권, 근저당권, 지상권 등 소유권 이외의 권리 사항을 등기해요.
권리부는 등기신청 의무가 없으며, 제3자에게 대항력이 있어요.
<등기가 가능한 권리>
•所有権 소유권
•地上権 지상권
•永小作権 영소작권
•地役権 지역권
•先取特権 선취득권
•質権 질권
•抵当権 저당권
•賃借権 임차권
•配偶者居住権 배우자거주권
•採石権 채석권
地上権, 地役権 한자가 비슷해서 헷갈리죠?
간단하게 말하면
1) 지상권은 다른 사람의 토지를 사용하여 건물이나 공작물을 소유하려는 권리
2) 지역권은 본인 토지의 편리성을 높이기 위해 타인의 토지를 이용할수 있는 권리로 예를 들면 도로 통행, 수도관 설치 등이 해당되요.
추가 설명은 해당 챕터로~
등기 식별 정보 통지 샘플
등기 식별 정보 통지는 등기명의인이 본인인지 아닌지 확인하기 위한 정보로 숫자 12개 된 정보에요.
분실해도 재발행은 안되요.
3. 등기 신청
등기는 원칙적으로 당사자가 신청을 해야하나, 표시에 관한 등기는 등기관의 직권으로 등록할 수 있어요.
등기관은 필요하다면 해당 부동산의 표시에 관한 사항을 조사할 수 있어요.
1) 표시에 관한 등기
표시에 관한 등기는 신청인이 단독으로 신청해요.
예를 들면 집을 신축하고 처음으로 등기를 할때는 등기의무자 없기 때문에 신청인이 단독으로 신청할 수 있어요.
2) 권리에 관한 등기
권리에 관한 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해요.
등기권리자란 등기로 인해 직접 이익을 받는 사람, 買主 등을 말해요.
등기의무자는 직접 불이익을 받는 사람, 売主 등을 말해요.
단독으로 신청할 수 있는 경우
1) 소유권 보존등기
표제 등기후 처음으로 권리부를 등기할 때는 등기의무자가 없기 때문에 소유자가 단독으로 신청.
2) 등기 절차를 명하는 확정 판결에 따른 등기
법원 판결에 따라 등기를 할 때는 단독 신청이 가능
3) 상속, 법인의 합병으로 인한 권리 이전등기
4) 등기 명의인의 이름이나 주소를 변경하는 등기
5) 仮登記 의무자의 승낙이 있는 경우의 가등기
6) 유증으로 인한 소유권 이전등기
7) 買戻し특약이 있는 매매계약이 10년이 경과하여 특약의 말소 등기를 하는 경우
<용어정리>
仮登記란 등기의 권리를 확보하기 위해 일시적으로 하는 등기.
유증이란 유언으로 자기 재산의 일부를 무상으로 타인에게 주는 행위.
買戻し(환매권)은 부동산을 매도한 후에 원소유자가 다시 매수할 수 있는 권리.
<등기 신청 방법>
온라인 신청 또는 등기소에서 서면을로 제출하는 방법이 있어요.
등기신청에 필요한 정보
1) 신청 정보
신청인 이름, 주소, 등기 목적, 토지의 경우 所在, 地番, 地目, 地積, 건물의 경우 所在, 家屋価格, 床面積 등
2) 첨부 서류
a. 등기 원인 증명
권리부 등기의 경우, 등기 원인을 증명. (매매계약서 등)
b. 대리 권한 증명
대리인이 등기를 할 경우 대리인 권한을 증명. (위임장 등)
대리권의 경우 본인이 사망하면 대리권은 소멸되지만, 등기 신청을 위임한 대리권은 본인이 사망하여도 소멸되지 않음.
c. 등기 식별 정보
등기권리자와 등기의무자가 공동신청을 하는 경우, 등기의무자의 등기 식별 정보가 필요함.
만약 정당한 이유로 등기 식별 정보를 제공하지 못할 경우 하기 いずれか로 본인 확인을 함.
c-1) 등기관에 의한 사전 통지 제도
c-2) 자격자 대리인에 의한 본인 확인 제도
행정서사 등의 대리인이 신청자가 등기의무자라는 정보를 제공하고, 등기관이 그 내용을 인정.
* 소유권 이전 등기가 완료되면 등기관은 등기 식별 정보를 통지하지만, 만약 등기권리자(신청인)이 미리 통지를 희망하지 않는다는 申出를 하면 통지되지 않음.
<등기부 부속 서류 열람 청구에 관하여>
図面以外の登記簿の附属書類閲覧
등기신청서 및 첨부서면의 열람 청구 기준을 명확화하고 합리화하기 위한 관점에서 [이해관계가 있을 것] 이라는 요건이 재검토되어, 2023년 4월 1일부터는 등기 신청인이 아닌 제3자가 열람을 청구할 경우 [정당한 이유]가 필요하게 되었어요.
단, 자신이 등기 신청인인 경우에는 [정당한 이유] 의 유무와 상관없이 등기 신청서 및 첨부 서류의 열람을 요청할 수 있어요.
4. 가등기(仮登記)
가등기란 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기를 말해요. 따라서 순위 확보는 가능하지만, 대항력은 없어요.
1) 가등기 신청
가등기 권리자와 가등기 의무자가 공동으로 신청해요.
예외) 가등기의무자의 承諾이 있다면 단독으로 신청 가능하고, 가등기를 명하는 재판소의 처분이 있는 경우도 가능해요.
2) 가등기 신청이 가능한 경우
등기 신청에 필요한 정보를 등기소에 제공하지 못할때 가등기 신청이 가능해요.
권리 변동은 아직 발생하지 않았지만, 장래 발생할 예정이어서 청구권을 보전하려 할때도 가능해요.
3) 본등기 신청
가등기에서 본등기를 할 경우 순위는 가등기의 순위를 따라요.
소유권에 관한 가등기를 바탕으로 본등기를 할 때, 만약 등기상 이해관계인이 있다면 이해관계인의 承諾가 필요해요.
4) 가등기 말소 신청
가등기 권리자와 가등기 의무자가 공동으로 말소 신청을 해야 해요.
예외) 가등기 명의인은 단독으로 말소 신청을 할 수 있어요.
가등기 이해관계인은 가등기 명의인의 承諾이 있으면 단독으로 말소 신청을 할 수 있어요.
*가등기 명의인은 가등기의 명의로 등기된 사람이고, 가등기 권리자 : 가등기로 권리를 주장할 수 있는 사람이에요. (결국 동일한 인물)
5. 그 외 부동산등기법
1) 합병 등기 제한
합병등기란 건물의 현재 상태를 바꾸지 않고 등기상 몇개로 되어있는 건물을 하나의 건물로 등기하는 것을 말해요. 하기의 경우 건물 합병 등기는 할 수 없음 . (하기 E-GOV 참조)
2) 신탁재산에 부동산이 포함되어 있는 경우
신탁 등기 신청은 해당 신탁과 관련된 권리의 보존, 설정, 이전 또는 변경 등기신청과 동시에 해야해요.
신탁 등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있음.
요점 정리를 읽으셨다면 기출문제를 풀어보세요.