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- 구분소유법이란
- 구분소유 건물의 공용부분
- 구분소유 건물의 관리
- 규약과 집회
1. 구분소유법이란
분양 맨션 등을 구분소유 건물이라 하며, 그 구분소유 건물의 권리와 관리등에 관한 것을 정하는 법률을 구분소유법이라 해요. 간단히 말해 구분소유법은 구분소유 건물(분양맨션)에 관한 법률이에요.
내가 1동의 맨션의 101호를 소유하고 있다면 그 소유권을 구분소유권이라고 하며, 내가 구분소유자가 됩니다.
구분소유 건물은 그 소유권이 있는 전유부분과 구분소유자가 공동으로 사용하는 공용부분으로 구성되어 있어요.
専有部分은 구분소유권의 목적이 된 건물 부분 (예: 101호)으로 구분소유권은 등기에 의해 제3자에게 대항할 수 있어요.
맨션을 소유하려면 맨션부지를 이용할 권리(敷地利用権)가 필요하나, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 敷地利用権을 분리하여 처분할 수 없어요. (단, 규약에 별단의 규정이 있는 경우 전유부분과 분리하여 처분할 수 있구요.)
2. 구분소유 건물의 공용부분
共用部分은 법정 공용부분과 규약 공용부분으로 나뉘어요.
법정 공용부분은 엘리베이터, 계단, 복도등 맨션 구조상 공용으로 사용하는 부분으로, 등기가 없어도 제3자에게 대항할 수 있어요. (법률상 공용부분임으로 등기를 못함.)
규약 공용부분은 맨션의 커뮤니티룸이나 창고 등 원래는 전유부분이 될 부분이지만, 규약에 의해 공용부분으로 지정된 부분 또는 부속 건물 부분을 말해요. 규약 공용부분은 등기를 안하면 제3자에게 대항할 수 없답니다.
공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원이 공유하나, 만약 일부 구분소유자만 사용하는 것이 명확한 공유부분은 그 구분소유자만 공유하게 되요.
공용부분의 지분은 전유 부분의 바닥 면적의 비율로 결정하며, 바닥면적은 内側線을 기준이에요.
공용부분은 규약으로 별단의 규정을 할 수 있어요. 단, 구분소요자 또는 관리자가 이외는 공유부분을 소유할 수 없구요.
공용부분에 관한 비용은 규약에 별단의 규정이 없는 한 구분소유자가 그 지분에 따라 부담해요.
공용부분의 관리 및 변경행위
공용부분의 관리행위나 변경행위는 원칙적으로 구분소유자의 결의가 필요하지만, 보존 행위(예: 복도 전구교체 등)는 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있어요.
관리행위와 경미한 변경은 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 집회결의로 결정해요. (의결권은 전유부분의 바닥면적 비율)
중대한 변경은 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회결의로 결정해요.
3. 구분소유건물의 관리
구분소유건물(맨션)의 관리는 관리조합에 의해 이루어지지만, 필요에 따라 규약에 별도의 규정이 없는 한 집회의 결의로 관리자를 둘 수 있어요.
1) 管理組合
맨션 관리를 위한 단체로, 맨션을 구입하면 구분소유자는 별다른 절차 없이 관리조합의 구성원이 되요.
2) 管理組合法人
관리조합은 일정한 요건을 충족하면 법인이 될 수 있으며, 관리조합 법인에는 理事 및 監査를 반드시 설치해야 해요.
여기에서 요건이란,
요건 1) 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로 법인과 그 명칭, 사무소를 정해야 하며, 요건 2) 主たる사무소 소재지에서 설립등기를 하는 거에요.
3) 管理者
관리자는 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 결의로 선임, 해임되며, 만약 규약에 별단의 규정이 있다면 그 규정에 따라요.
관리자는 구분소유자가 아닌 자를 관리자로 선임할 수도 있으며, 개인이나 법인도 가능해요.
4. 규약과 집회
규약
규약이란 맨션의 이용 및 관리에 관한 규칙으로, 구분소유자가 맨션을 구입한 후 설정하는 원칙이지만, 분양회사 등 처음 전유부분을 모두 소유하는 자가 공정증서로 사전에 일정 항목에 대한 규약을 설정할 수 있어요. (규약은 서면 또는 전자적 기록으로 작성해야 해요.)
1) 규약의 설정, 변경, 폐지
규약의 설정, 변경, 폐지는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회결의로 이루어져요.
만약 이로 인해 특별한 영향을 받는 자가 있다면 그 사람의 동의가 필요해요.
처음 전유부분을 모두 소유하는 자는 공정증서를 통해 하기 사항에 한하여 규약을 설정할 수 있어요. (a.규약공용부분의 규정, b.규약토지의 규정, c.전유부분과 敷地利用権의 분리 처분을 가능하게 하는 규정, d.전유부분에 관한 敷地利用権 비율 규정)
2) 규약의 보관 및 열람
관리자가 있다면 관리자가 보관하고, 관리자가 없다면 규약 또는 집회결의로 정해진 자(건물을 사용하는 구분소유자 또는 그 대리인)가 보관해요.
규약은 각 구분소유자에게 개별적으로 통지할 필요는 없으며, 건물내 보기 쉬운 곳에 게시하면 되요. (맨션 게시판 등)
이해관계인은 규약의 열람을 청구할 수 있으며, 만약 규약을 보관하는 자가 정당한 이유 없이 이를 거부할 경우, 20만 엔 이하의 過料가 부과되요.
집회
1) 집회 소집 (1/5 이상) 正数는 규정으로 줄일 수 있어요.
a. 관리자가 없다면 구분소유자의 1/5 이상 및 의결권의 1/5 이상을 가진 자는 집회를 소집할 수 있어요.
b. 관리자가 있다면 관리자는 적어도 연1회 집회를 소집해야 해요.
만약 관리자가 집회를 소집하지 않을 경우 구분소유자의 1/5 이상 및 의결권의 1/5 이상을 가진 자는 관리자에게 회의 목적이 되는 사항을 명시하여 집회 소집을 청구할 수 있어요.
2) 소집 통지
소집 통지는 적어도 집회 1주일 전에 회의 목적 사항을 명시하고 각 구분소유자에게 통지해야 해요. 단, 회의 목적이 建替え결의라면 적어도 집회 2개월 전에 소집 통지를 해야해요.
소집 기일의 변경은 가능하지만, 만약 재건축 결의의 소집 통지라면 기간을 늘릴 수는 있으나 단축은 못 해요.
구분소유자 전원의 동의가 있다면 소집 절차는 생략할 수 있어요.
3) 집회 결의
a. 결의사항의 제한
소집 통지로 미리 통지된 사항만을 결의할 수 있지만, 만약 보통결의에 대해 규약으로 별단의 규정이 있다면 미리 통지된 사항 이외에도 결의할 수 있어요. (단, 특별결의, 재건축 결의는 별단의 규정은 못해요)
b. 의결권
각 구분소유자의 의결권은 각 구분소유자의 전유부분의 바닥면적 비율이에요.
전유부분을 여러 사람이 공유하고 있을 경우 의결권을 행사할 자 1명을 정해야 해요.
의결권은 서면 또는 대리인을 통해 행사할 수 있어요.
구분소유자의 승인을 얻어 전유부분을 점유하는 자는 회의 목적 사항에 대해 이해관계가 있다면 집회에 참석의견을 제시할 수는 있지만, 의결권은 없어요. (의결권은 구분소유자만)
c. 결정 찬반수
집회결의는 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 결정해요. (중요한 사항은 예외)
보통결의는 구분소유자, 의결권의 각 과반수.
특별결의는 구분소유자, 의결권의 각 3/4 이상
재건축은 구분소유자, 의결권의 각 4/5 이상.
d. 그 외
집회 의장은 원칙적으로 관리자 또는 집회를 소집한 구분소유자 1인이 의장이 되요.
구분소유자 전원의 승낙이 있을 경우 집회를 개최하지 않고 서면 또는 전자적 방법으로 결의할 수 있어요.
집회 의사록은 서면 또는 전자적 방법으로 작성하되, 보관은 건물내 보기 쉬운 장소에 게시해요.
의사록에는 의장과 집회에 참석한 구분소유자 중 2명의 서명이 필요해요.
규약 및 집회 결의는 구분소유자의 포괄승계인(상속인), 특별승계인(중고맨션 구입자)에게도 효력이 생기며, 점유자도 규약 및 집회 결의에 따라야 해요.
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