권리관계_공유 (공유물 분할, 관리, 소재불명 공유자 지분)

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• 공유물
  1. 공유물 관리자
  2. 공유물 부담
  3. 공유물 관리
  4. 공유물 분할
• 소재불명 공유자의 지분

공유란

공유란 하나의 물건을 두 명 이상의 사람들이 공동으로 소유하는 것을 말해요. (물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유가 되는 것)


각 공유자가 공유물에 대해 가지는 소유권 비율을 지분이라고 하며, 지분은 각 공유자의 합의에 의해 결정되지만 합의가 없거나 지분이 명확하지 않은 경우 균등하다고 추정해요.


각 공유자는 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있으며, 다른 공유자의 동의는 필요 없어요.


만약 공유자 중 한 사람이 지분을 포기하거나, 사망하고 상속인이 없을 경우 그 사람의 지분은 다른 공유자에게 귀속되요.

공유물

공유자는 자신의 지분에 맞게 공유물을 사용할 수 있으며, 별단의 합의가 없는 한 자신의 지분을 초과하여 공유물을 사용할 경우 다른 공유자에게 사용대가를 지불해야 해요.

1. 공유물 관리자

공유물 관리자는 각 공유자의 지분 가격의 과반수로 선임 또는 해임할 수 있어요.

단, 공유자간 결정으로 공유물을 사용하는 공유자에게 특별한 영향을 미칠 경우 해당 공유자의 승인이 필요해요.

공유물 관리자는 경미한 변경행위를 포함한 공유물 관리에 관한 행위를 수행할 수 있으며, 모든 공유자의 동의를 얻어 중대한 변경을 수행할 수 있어요.

2. 공유물 부담

공유물의 관리비는 각 공유자의 지분 비율로 부담해요.

만약 한 공유자가 1년 이상 관리비를 체납한 경우, 다른 공유자들은 상당한 금액을 지급하고  체납공유자의 지분을 취득할 수 있어요.

3. 공유물 관리

공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있으나, 관리행위, 변경행위, 처분행위는 단독으로 할 수 없어요.

1) 보존행위

공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있어요.

공유물의 보존행위에는 공유물의 수선 또는 불법 점유자가 있다면 퇴거를 요청하거나, 손해배상 청구를 하는 등의 행위가 해당하며, 손해배상 청구는 공유자 자신의 지분한도에 한해서만 청구가 가능해요.

2) 변경행위

변경행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 없어요.

*변경행위 예시
       1. 경미한 변경행위 : 공유물의 외관, 구조, 기능, 용도등의 현저한 변경을 동반하지 않는 변경
          – 공유물의 임대차계약 해지
          – 공유물의 관리자 선임 및 해임
          – 단기임대차 기간 범위안에서 임차권등을 설정 (일정 용도 제외 토지 5년, 건물 3년)

       2. 중대한 변경행위 및 처분행위
           – 공유물의 재건축
           – 공유물 전체의 매각
           – 공유물 전체에 저당권을 설정하는 것

경미한 변경

경미한 변경은 각 공유자의 가격을 기준으로 지분가격의 과분수 동의로 결정할 수 있어요.

공유자 중 소재가 불분명하거나 찬반 의사를 밝히지 않는 공유자가 있다면, 재판소의 결정을 받아 그 공유자를 제외한 공유자의 지분 가격의 과반수로 결정을 내릴 수 있어요.

만약 관리행위나 경미한 변경이 다른 공유자에게 특별한 영향을 미칠 경우는 해당 공유자의 승인이 필요해요.

재판소의 결정을 얻었다 하더라도, 특별한 영향을 미칠 경우는 해당 공유자의 승인이 필요해요.

중대한 변경

중대한 변경은 공유자 전원의 동의가 필요해요.

만약 공유자 중 소재가 불분명한 자가 있으면 재판소의 결정을 받아 그 공유자를 제외한 나머지 공유자 전원의 동의로 결정할 수 있어요.

4. 공유물 분할

각 공유자는 언제든 공유물 분할을 청구할 수 있음. 단, 공유자 전원의 합의로 5년내의 기간으로(5년간을 한도)로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있어요.

분할 방법에는 현물분할, 배상분할, 경매분할이 있으며, 전원의 협의로 분할할 경우는 어떤 방법으로 분할해되 되요.

만약 공유자들의 협의가 이루어 지지 않으면 재판소에 분할 청구를 할 수 있어요.

재판소에 의한 분할은 원칙적으로 현물분할 또는 배상분할이지만, 둘 다 불가능할 경우 경매분할을 할 수도 있어요.

이 때, 재판소는 당사자에게 금전지급, 물건인도, 등기의무이행 등을 명령할 수 있어요.

현물 분할 : 공유물을 현물을 분할하는 거에요. 예를 들면 상속재산을 현금화 하지 않고, 공유물 그 자체를 분할하는 것.

배상 분할 : 한 사람이 공유물을 소유하고, 소유자가 나머지 공유자들에게 돈을 지불하는 것.

경매 분할 : 공유물을 팔고 그 대금을 분할함.

5. 소재불명 공유자의 지분

소재불명 공유자란 누구인지 모르거나, 누구인지는 알지만 소재지를 모르는 공유자를 말해요.

소재불명 공유자가 있을 경우, 소재불명공유자의 지분을 취득하거나 양도할 수 있어요.

취득 : 재판을 통해 공유자가 소재불명 공유자의 지분 취득을 청구할 수 있으며, 청구한 공유자가 2명 이상일 경우 청구한 각 공유자의 지분비율따라 안분해요.

양도 : 만약 아래의 그림처럼 A,B,C가 토지의 공유자이며 C가 소재불명공유자인 경우,  A,B,C의 토지를 D에게 한꺼번에 양도하기를 원한다면, 공유자는 재판을 통해 C의 토지를 제3자에게 양도할 수 있는 권한을 부여 받을수 있어요.(소재불명 공유자 이외의 공유자가 제3자에게 자신의 지분 전체를 양도하는 것이 정지조건)

단, 소재불명 공유자의 지분이 상속재산으로 공동상속인의 유산분할이 필요한 경우, 상속 개시일로부터 10년이 지나지 않았다면 재판을 청구할 수 없어요.

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